弁護士法人たいよう　個人向けサイト｜愛媛県松山市

賃借人の方から見た、不動産賃貸問題。
 

今、住んでいる建物が賃貸であるという方はたくさんいるかと思います。
また、建物は自分のものでも、その下の土地は人から借りたものという方もいるかと思います。

このように人から居住用の不動産を借りている人は、もし賃貸借契約が打ち切られてしまうとたちまち生活の場を失ってしまうことから、どうしても賃貸人（大家さん）に比べ弱い立場にあるといえます。そのため、しばしば賃貸人の方から不合理と思われるような請求がされることがあります。

しかしながら、賃借人の方の地位は法律や判例により厚く保護されています。
 

【 例1 】 賃貸借契約書に1回でも賃料の支払を怠った場合は催告することなく解除できる場合。

この場合、賃借人の方が1回賃料の支払を怠っただけで直ちに賃貸借契約を解除できそうに思われるかもしれませんが、事案にもよりますが、実際は1回賃料の支払を怠っただけで解除が認められる可能性は低いです（もっとも、賃料の支払をしなくてもよいというわけではありません。） 

【 例2 】 賃貸借契約終了の際、敷金が全く返還されない場合。

賃料の滞納額が敷金の額を上回っていたような場合であればそれは仕方ないのですが、ブラウン管テレビを置いていたところにできる黒ずみのように通常の使用方法によって生じる部分についての現状回復費用まで敷金から差し引きすることは、仮に賃貸借契約書にそのような条項があっても無効となります。

このように私たちは、賃借人の方の正当な権利を保護するため、活動を行っています。
 

賃貸人の方から見た、不動産賃貸問題。
 

ご自分の資産を賃貸物件として運用されている方もいると思います。
そのなかには業者の方に管理を委託している方もいると思いますが、ご自身で管理をされている方もいるかと思います。
 

現在の日本の法律や判例は賃借人を厚く保護しています。その反面、賃貸人の方に対してはある程度の負担が求められることになります。
もっとも、いくら賃借人の地位が厚く保護されているとはいえ、何か月も賃料を滞納したり、無断で建物を増改築したり、無断で第三者に転貸することまでが常に認められるわけではありません。このような場合、賃借人に対し土地や建物の明け渡しを求めることも可能です。
また、昔から土地や建物を貸していて、地代や家賃が相当低く設定されたままとなっている場合、家賃の増額が認められることもあります。

賃借人の方への対応にお困りの賃借人の方は、ぜひ１度弁護士にご相談されることをお勧めします。

原則として立ち退きに応じる必要はありません。
 

マンションの部屋の引き渡しを受けてそこに居住しているのであれば、新しいオーナーに対しても賃借権を主張することができます。ですから、新しいオーナーから立ち退きを求められても、原則として立ち退きに応じる必要はありません。

ただ、新しいオーナーは賃貸借契約の期間の1年前から6か月前までに更新をしない旨の通知をすれば、契約の更新を拒絶することができます。
もっとも、更新を拒絶するためには正当な事由が必要となります。

正当な事由の有無は、賃貸人及び賃借人の建物（この場合はマンションの部屋）の使用を必要とする事情を中心として、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況、立退料の申出てなどを考慮して判断されます。なお、立退料は正当事由を判断するうえではあくまで補充的な要素と考えられているので、いくら高額の立退料の申出があっても、それだけで正当な事由があると認められることはありません。
正当な事由が認められなければ新しいオーナーは更新を拒絶することができないので、あなたは引き続きマンションに居住することができます。

アパートの賃借人が半年以上賃料を支払ってくれません。どのような対応をとればよいでしょうか。

部屋の明渡しの請求について。
 

賃料の滞納が半年以上続いているのであれば、特別な事情がない限り賃貸借契約における信頼関係はすでに破壊されているものと考えられます。
そこで、賃借人に対し、賃貸借契約を解除し、部屋を明け渡すよう求めることができます。
併せて、未払賃料及び明渡しまでの賃料相当額の損害金の支払を請求することができます。
任意での明渡しに応じればそれでよいのですが、もし、任意の明渡しに応じない場合は裁判を起こし、勝訴判決を得たうえで強制執行をする必要があります。
なお、部屋の鍵を交換することにより事実上賃借人を追い出す行為は違法行為となります。
 

連帯保証人への請求について。
 

賃貸借契約の際、連帯保証人を付けているのであれば、 連帯保証人に対し未払賃料を支払うよう請求することが考えられます。